巷にあるれる不動産投資ノウハウ。「じゃあ結局どんな物件に投資すればいいの?」と疑問に思った事はありませんか? 本記事では、これまで450名以上の不動産投資家を輩出してきた不動産投資コミュニティがおすすめする収益性の高い物件の選び方をご紹介します。

どの不動産に投資すべきか?

新築・中古区分マンション、新築・中古一棟マンション、新築・中古一棟アパート、中古戸建てなど、巷にはさまざまな不動産投資ノウハウが溢れています。

書店の不動産投資コーナーに行けば、あちらの本では「この不動産に投資しなさい!」、こちらの本では「この不動産に投資しなさい!」と全く違う事を言っています。これでは不動産初心者の方が「どの不動産がいいの?」と迷ってしまって当然です。

そんな中、不動産投資初心者は一体どんな不動産を選び、投資をすれば安定した不動産収入を得ることが出来るのでしょうか。

それはずばり「都市型新築アパート」です。これは私がさまざまな不動産投資に挑戦し試行錯誤の上たどり着いた今後の不動産投資における一つのソリューションと言えるでしょう。

-1、都市型新築アパートとは?

都市型新築アパートとは、その名の通り、東京都心の新築アパートの事です。
なぜ都市型新築アパートが不動産投資に適しているのか、それにはさまざまな理由がありますが、主に次の3つが主な理由です。

  • 大都市という立地
  • 新築なので好きな間取りや設備にできる
  • 銀行からの融資が受けやすい

-1-1、大都市という立地

総務省が行っている「日本の統計 2016」の第2章人口・世帯によれば、下表の通り、全国的に見て7つの都道府県(東京・沖縄・埼玉・神奈川・愛知・千葉・福岡・宮城)以外の都道府県は対前年比で人口が減る傾向にあります。

このように、東京の首都圏をはじめ大都市にはさまざまな地方より人が集まるため賃貸需要が他に比べて高いという特徴があります。特に東京都は下の表を見て分かる通り、人口増減率が対前年比でダントツでトップです。

特に東京23区の人口は900万人以上であり、東京都全体の人口の75%以上が集中しています。地方や海外からの留学などにより、少なくとも2020年のオリンピックまでは、他の地方から東京都心への人口流入は続くことが予想されています。

不動産投資初心者におすすめする物件の選び方

こういった賃貸需要のある大都市の物件は、空室が出てもすぐに埋まるため、空室のリスクが低くなります。また、引っ越しの際に「築年数」を気にされる方は多いと思いますが、新築であれば新築であるというだけで「選ばれる」付加価値になりますのでそういった意味でも「都市型新築アパート」は不動産投資に向いていると言えます。

-1-2、新築なので好きな間取りや設備にできる

たとえば、みなさんが引っ越しをする際の物件選びで重要視する項目はなんでしょうか? もちろん駅からのアクセスや、主要ターミナル駅からのアクセスの良さ、周辺環境の良さなども重要視する項目ではありますが、物件自体としては、主に次のような条件を揃えた物件が人気です。

<人気物件の条件例>

  • トイレ、バス別
  • オートロック
  • 無料インターネット環境
  • 防犯カメラ
  •  

中古アパートの場合、間取りや設備が古いため、リフォームしづらいという問題が出てきます。不人気物件の条件としてダントツでトップにあがってくるのが「トイレ・バス・洗面台の3点ユニット」ですが、これをバス・トイレ別にリフォームしようとしても「洗面台だけは水道管の影響でどうしても外せない」などリフォームに限界が出てしまいます。

1Kや1Rという間取りの物件で「トイレ・バス別」であっても、よく物件写真を見ると洗面台だけお風呂場に付属していることが多いと思います。こういった点から見ても、中古物件はリフォームに限界がどうしても出て来てしまうのです。

その点、新築物件であれば間取りや設備を新しく導入できますので、人気物件の条件を無理なく取り揃えることができます。

新築であり、さらに人気物件の条件を兼ね備えた物件であるため、さらに空室のリスクはさらに減っていきます。

-1-3、銀行からの融資が受けやすい

少し専門的な話しにはなりますが、サラリーマンやOL、公務員など自己資金の少ない投資家は多くの場合、銀行から融資を得て不動産投資を行います。

銀行は不動産投資への融資の場合、人というよりは「物件に収益性はあるか」を重視した審査を行います。

賃貸需要の高い都市部にある新築物件というだけで、付加価値がつくため、銀行としても融資をしやすくなります。また、木造アパートで法定対応年数以上の長期融資を受けられるのは新築に限られていたり、新築であるため金利などにも交渉の余地が出てくるため、金利を下げる交渉が成功すれば、より多くの家賃収入を得る事が見込めます。

たとえば下記参考情報のように木造アパートの法定耐用年数は22年です。しかし、新築木造アパートであればおおよそ25〜35年の融資が受けやすくなります。

<参考:住宅の耐用年数>
軽量鉄骨造      19年
木造造        22年
鉄骨造        34年
鉄筋コンクリート造  47年

このように「都市型新築アパート」はこういった融資という面から見ても不動産投資に向いている物件と言えるでしょう。

不動産投資初心者におすすめの物件の選び方

ここまで「都市型新築アパート」への投資がおすすめということは、ご理解いただけたと思います。ここからは実際に具体的にどのような条件の都市型新築アパート物件を選べばいいのかをご紹介していきます。

物件を選ぶ時に一番重要になってくるのが立地条件です。たとえば同じ東京都内であっても最寄り駅から徒歩5分圏内にある物件と、徒歩10分以上にある物件では空室が発生するリスクが高くなります。

また、新宿や渋谷、池袋、など主要ターミナル駅へのアクセスも良ければ良いほど空室リスクが低く、物件価値が下がりにくくなります。

1、物件を選ぶ際に揃えたい立地条件とは?

このように、物件選びで一番重要なのがその立地条件と言っても過言ではありません。では、一体どのような条件の揃った不動産を選ぶべきなのでしょうか。実にさまざまな条件がありますが、特に重要となる条件は次の6つです。

<物件を選ぶ際に揃えたい立地条件>
■東京23区内
■最寄り駅から徒歩10分圏内
■土地の広さは50坪以下。旗竿地でもOK。
■坪単価100〜150万円
■容積率200%
■接道部分の道路幅が2m以上あれば、道路付けが悪くても問題ない

-2、コストパフォーマンスの良い旗竿地を見つけよう

好立地条件を揃えることは大切ですが、実際に条件が揃っている土地はどこも価格が高く、その分収入が少なくなるというデメリットがあります。どうせなら立地条件の揃った価格の安い物件を選びたいものです。そんなわがままを満たしてくれるのが「旗竿地」です。

旗竿地とは、道路と通路だけが面している奥に広い土地のことです。次の図を見ていただければ分かりやすいと思います。旗竿地は次のような理由から一般的に人気がない土地です。

  • 日当りが悪い
  • 駐車できない
  • マイホーム用地としては広すぎる
  • 共同住宅が建てられない
  • 土地が分割できない

そのため、都心の好立地条件が揃っていても安く、その分多くの収入を得る事につながります。このような良い土地はなかなか少ないのでは、と思ってしまいますが、相続などの関係でまとまった土地を分割して売る需要が増えてくることが予想されます。

場合によってはある程度まとまった土地をマイホーム用地として分割して売った方が良い場合があるため、地形によっては旗竿地が生まれていまいます。少子高齢化が進み、今後ますますこういった相続によって旗竿地が生まれることが予想されるため、このような土地を狙っていくと良いでしょう。

-2-1、高利回りの物件が建てられる旗竿地を選ぼう

また「旗竿地」は本来人気の無い土地ではありますが、価格的に安いため不動産投資家にとっては嬉しい土地です。しかし、どの旗竿地でも良いという訳ではありません。

旗竿地でも、高利回りアパートを建てられる旗竿値を選ぶこと。これが土地選びの最大のポイントです。具体的には次のような条件を満たす旗竿地を探すと良いでしょう。

  • 通路部分の幅がギリギリ2mを超える程度(2〜2.5m程度)
  • 容積率が200%の土地(160%以上あればギリギリ可)
  • 準防火地域であること

-3、旗竿地に高利回りの重層長屋を建てよう

いい旗竿地が見つかったら、次は、そこにどれだけ高利回りの物件を建設できるかがポイントになってきます。

旗竿地は一般的にデメリットの多い土地ではありますが、次ように旗竿地ならではのメリットもあります。

  • 防犯面やプライバシーの面でも安心できる
  • 単身者向けの場合は日当りなどがデメリットにならない

また、通常は旗竿値には一般的な共同住宅を建てることはできません。しかし、東京都の場合は「重層長屋」であれば建設可能となっています。

重層長屋とは、いわゆるメゾネットタイプのような、1階にすべての住戸の入り口があり、共同の廊下や階段がなく、部屋の中の内階段で2階へと登るタイプの物件です。

このようなタイプの物件は「住まいの独立性」という観点から人気が高く、共同の廊下や階段に割く割合が共同住宅と比べて少ないため、より広い面積の住居スペースを取ることができます。その分家賃を高く設定することが可能になります。

また、新築であるが故に、間取りや最新の設備などを好きにカスタマイズしたり、デザイナーズアパートのようにおしゃれなコンセプトを作ったり、さまざまな付加価値をつけることが可能となってきます。

好立地で安い旗竿地に、このような高利回りの重層長屋を建てることで、より多くの収入がのぞめるという訳です。

まとめ

一般的に都心の新築ワンルームマンションやアパートは収益性が低いと敬遠されがちですが、このように価格の安い旗竿地に収益性の高い高利回りの新築木造アパートを建てることで、不動産投資初心者でも安定した不動産収入を得る事ができます。

もちろんこの他にも考慮すべき点はいくつかありますが、失敗の多いとされる不動産投資でもやり方次第でこのような好収益が上げられるということがご理解いただけたのではないでしょうか。

このようにポイントを抑えたきめ細かな不動産投資を行っていくことが、今後の成功のポイントとなっていくでしょう。