昨今、不動産投資はサラリーマンやOL、または制限付きで公務員でもできる人気の投資方法です。インターネットで「不動産投資」と検索してみると実にさまざまな情報がずらりと並んでいます。

投資の中でも不動産投資は貯金ゼロの人でもでき、安定した家賃収入を得られるというところが人気の秘密です。しかし、なぜ貯金ゼロの人が不動産投資をすることができるのでしょうか? おそらく疑問に思っている方も多いのではないでしょうか。ここでは、なぜ不動産投資が貯金ゼロでもできるのか? その理由についてご紹介していきます。

不動産投資の成功とは?

まずは貯金ゼロでも不動産投資ができる理由を説明する前に、一体何をもって不動産投資を成功とするのか、についてご説明いたします。

不動産投資による利益には次の2種類があります。

・インカムゲイン
・キャピタルゲイン

インカムゲインとはいわゆる毎月の家賃収入のことであり、不動産投資で購入した物件を人に貸す事によって得られる利益のことです。

一方でキャピタルゲインとは、不動産を投資した金額以上の値段で売却することにより得られる利益のことです。

不動産投資を行うとこのインカムゲインとキャピタルゲインの両方を得ることができます。これを得てお金が増えること、これが一般的な不動産投資の成功と言われています。
キャピタルゲインは、売却益であるため、何方かと言えばサラリーマン大家さんの成功は主にインカムゲインの方と言えるでしょう。

-1、不動産投資の成功事例とは?

ここで私の不動産投資コミュニティに所属する20代のメンバーの方の成功事例例をご紹介しましょう(※プライバシーの関係上名前を仮名、金額を微修正して記載しております)

<成功事例>
・不動産投資を開始した年齢:28歳
・購入した物件:1棟アパート
・場所:千葉県内
・構造:軽量鉄骨造
・間取り:2DKほか
・部屋数:5戸
・築年:1994年
・購入金額:4,300万円
・利回り:9.3%
・自己資金:0円

この方は、元々大手のメーカーに勤めていましたが、仕事にやりがいが持てずに不動産投資の世界へと飛び込んできた方です。不動産投資に興味を持ったきっかけがロバート・キヨサキ著『金持ち父さん、貧乏父さん』の本を読んだことだったそうです。

そしてこの物件を購入して、次のような利益を購入した翌月から得られるようになったのです。

<インカムゲイン>
■(33万円×12ヶ月)— 346万円 = 50万円
公式:(月額賃料×12ヶ月) – 年間必要経費 =インカムゲイン
(※年間必要経費:管理費、修繕費、集金代行費など年間に必要な金額)

年間50万円の収入アップに繋がったということは、月4万円程度の不労所得が手に入る計算になります。

年間50万円というと少し少ないような気もしますが、これを月にほとんど作業しないで自動的に入ってくる不労所得であることや、これを2棟、3棟と積み重ねる事で、月に10万円、20万円の不労所得を増やすことができることを考えれば、時間の無いサラリーマンにとっては願ったり敵ったりな投資方法であると言えます。

なぜ、手持ち資金ゼロでも不動産投資ができるのか?

先ほどご紹介した方も自己資金ゼロで1棟アパートを千葉県内に購入しています。一体なぜ、手持ち資金ゼロでも不動産投資ができるのでしょうか?

それは、不動産投資が数ある投資の中で、自分のものではないお金で投資ができる唯一の投資であるからです。つまり、私たちが不動産投資をするために、銀行が購入資金を融資してくれるのです。

ほとんどの方は、1億円の不動産は、1億円の資金が無ければ変えないものだと思っています。しかし、実際の不動産オーナーは1億円を銀行から借金することでこの不動産を購入しているのです。

「1億円も借金!? そんな高額な借金なんて絶対する勇気なんてないよ」と思ってしまうかもしれませんが、よく考えてみてください。みなさんの身近なところでも、大きな借金をして購入するものがあります。

それはマイホームです。マイホームもローンを何年も組み、毎月定額を返済していきます。たとえば7,000万円のマイホームをローンを組んで購入したということは、7,000万円の借金をしてマイホームを購入したのと同じ事になります。

このようにマイホームを買うのと形式上は同じようなものだと考えれば、少し高額な借金への恐怖心が和らいできたのではないでしょうか。

また、不動産投資物件はマイホームとは違い、その物件を他の人に貸したキャピタルゲインの中から毎月の返済を行い、その残りが手元に残ります。

一方で、マイホームは100%自分が働いてお金を作って返済しなければなりません。

似た様な仕組みであってもこの点が不動産投資物件とマイホームの購入で大きく異なる点です。

また、1億円の不動産投資を行った場合、購入した不動産の実質利回りが5%程度あれば、下記通り約20年程で完済できてしまいます。

>>サラリーマンが不動産投資で成功するために知っておくべき利回り計算方法

1億円 × 実質利回り5% = 500万円
1億円 ÷ 500万円 = 20 (年)

また、完済後はその物件は完全に自分の資産となり、それを売却することでインカムゲインを得ることが可能です。

1、なぜ、銀行が融資してくれるのか?

たとえ不動産投資が自分のお金を全く使わずに、銀行からの融資でできる投資であるとしても「なぜ、自己資金の少ないサラリーマンやOL、公務員に何千万円ものお金を貸してくれるのか?」と疑問に思う方も多いのではないでしょうか?

実は銀行は「あなた」にお金を融資している訳ではなく、不動産に融資をしているのです。

融資の名義はあなたなので、確かに返済義務はあなたにありますが、銀行は「あなたが働いて返済する」ことではなく「不動産による安定したキャピタルゲインによって返済できる」ことを見越して融資をしてくれるのです。

不動産は一瞬で価値が0になってしまう可能性のある株式やFXなどとは違い、現物資産であるため、価値が0になるということはあり得ません。
もし返済が出来ないようであれば、不動産を売却すれば残債を返済するという選択ができるため、銀行が損することは、それが収益物件であることが判断できればほとんど無いと言えます。

そのため、むしろ銀行はお金の回収が見込める可能性の高い、収益物件への融資をしたがっていると言っても過言ではありません。

不動産への融資は「誰に貸すか」ではなく「どの物件に貸すか」で判断されるため、自己資金の少ないサラリーマンやOL、公務員はもちろんのこと、フリーターや主婦、個人事業主など個人として信用があまりない人であっても融資をしてもらえる可能性は十分にあります。

-2、一部自分で資金を用意しなければならない物件もある!

たとえ銀行が不動産購入資金を融資してくれると言っても、中には小運輸資金の一部を自分で用意しなければならない物件もあります。

もし資金ゼロで不動産投資をやりたいのであれば、フルローン(全額融資)が付く物件をしっかりと選ぶことが大切です。

フルローン(全額融資)の付く物件の選び方

自己資金ゼロで不動産投資をやるのであれば、銀行から購入資金を全額融資してもらう必要があります。

この全額融資してもらえる物件か、否かの判断は次の2つのポイントによって判断されます。

・積算評価の高さ
・収益評価の高さ

この積算評価と収益評価が共に高いと判断された場合に、フルローン(全額融資)が付く可能性が高くなります。

しかし、このような物件は多くの不動産投資家が狙っていることもあり、なかなか見つけにくく、見つけるためには本やインターネットの情報ではなく、むしろ不動産業界への人脈やそういった人が集まるコミュニティで得られる生の情報をいち早く得ることが重要になってきます。

-1、積算評価の高い物件とは?

積算評価とは「土地と建物の評価を合計したもの」のことです。土地と建物の積算評価は次のような計算式で求めることができます。

■土地の積算評価
土地の価格 = 路線価 × 土地の広さ (m2)

■建物の積算評価
建物の価格 = 再調達価格 × 延べ床面積 (m2) × 残存年数 ÷ 法定耐用年数

この土地と建物の評価を合計した価格が、その物件の売却価格よりも高い場合に「その物件は積算評価が高い」と判断されます。

-2、収益評価が高い物件とは?

収益評価とは「その不動産によって得られるキャピタルゲインの高さの評価」のことです。つまり、簡単に言い換えれば「その不動産の家賃収入の中から毎月の不動産返済額をまかなうことができるか」という評価です。

空室率や、周辺の家賃相場など、さまざまな要素を総合的に判断して、この物件はいかなるリスクを考慮したとしても家賃収入の中から毎月返済可能であると評価された場合に「その物件の収益価値が高い」と判断されます。

不動産投資は自己資金の少ない人に最適の投資方法!

以上より、不動産投資がなぜ自己資金ゼロでもできるのかが分かっていただけたと思います。

これが、自己資金の少ないサラリーマンやOL、公務員、または社会的信用の低いフリーターや個人事業主、主婦にとって、不動産投資こそが、最もやりやすく、また安定したリターンを得る事が出来る投資だと言える理由です。また、同時に私がみなさんに不動産投資をおすすめする理由でもあります。